Ремонт на стара къща: откъде да започнете и колко струва

Колко излиза ремонтът на стара къща, зависи от това кои етапи са ѝ нужни, затова цената за цялата къща е в писмената оферта след огледа. Цените по дейности обаче са известни предварително. По нашия ценоразпис новият керемиден покрив е 141,00 € на кв. м заедно с труда по демонтажа на стария и с материалите за новия. Външната изолация е 64,42 € на кв. м за труд, а една ел. точка — 32,21 € за труд.

Започва се отгоре и отвън: оглед на конструкцията и покрива, после покривът и отводняването, след тях инсталациите, топлоизолацията и дограмата и накрая вътрешните работи. В този ред всеки етап пази следващия — новият таван не се мокри от стария покрив, а новата мазилка не се къртит, за да мине нов кабел.

По-долу са цените, какво се проверява и прави на всеки етап и защо редът е точно такъв. Строителните материали се смятат отделно, освен в позициите, при които пише „труд и материали“.

Цени за ремонт на къща по етапи

Това са основните позиции от ценоразписа, подредени по етапите — от покрива до вътрешните работи. Цените са към октомври 2026 и могат да се променят.

1. Оглед: конструкция, покрив и влага

Огледът е безплатен и е първата стъпка. При стара къща на него се търси най-напред онова, което е скъпо за поправяне по-късно:

• пукнатините — само в мазилката ли са, или минават през зидарията;
• покривът — следи от теч по тавана и по гредите, изгнили дъски и летви, липсващо фолио под керемидите;
• влагата — подкожушена мазилка и петна в долната част на стените, мухъл по ъглите на външните стени;
• инсталациите — стари поцинковани тръби, накъде се оттича канализацията, какво има в ел. таблото;
• подовете и таваните — хлътвания, изгнили греди, напукана замазка.

Ако пукнатините минават през зидарията, първо е нужно становище на инженер-конструктор. Същото важи, ако искате да махнете стена или да пробиете нов отвор: носещите стени, гредите и плочите не се пипат без такова становище.

Целта на огледа е да се види кое е спешно и кое може да почака. След него получавате писмена оферта с описани дейности и цена, така че виждате колко струва всеки етап поотделно.

2. Покрив и отводняване

Покривът е първият етап, защото пази всичко под себе си. Ако тече, след вътрешния ремонт се правят наново таванът, мазилката, а понякога и подът. Работата по него вдига прах и отпадъци, които е по-добре да паднат в още неремонтирана къща.

При смяна на керемидите трудът по демонтажа и новият покрив с материалите излизат 6,00 € + 135,00 € = 141,00 € на кв. м. Площта се мери по скатовете, затова е по-голяма от застроената площ. Пример за покрив 120 кв. м и етапите на смяната са в статията за смяната на покрив с керемиди.

Не всеки стар покрив е за смяна. Ако гредите, дъските и фолиото са здрави, а течът е от няколко счупени керемиди или около комина, стига ремонт на покрива. Особеностите на старите конструкции сме описали в статията за ремонта на покриви в стари сгради.

Отводняването е част от същия етап. Без улуци и водостоци водата от покрива пада покрай стените, пръска цокъла и се стича към основите — а после личи отвътре като влага в долната част на стените.

Улук

Керемиди

3. Инсталации: вода, канализация, ток

Инсталациите вървят след покрива и преди мазилките, защото тръбите и кабелите минават в стените и в пода. Каналите се изрязват преди новата мазилка и шпакловката, а новите тръби се изпитват под налягане, преди да се затворят в стената.

В стара къща често се сменят и трите: водопроводът, канализацията и ел. инсталацията. Типичните находки са поцинковани тръби, ръждясали отвътре, и табло с бушони вместо автоматични предпазители. Сега се правят и отворите през външните стени, например за канализацията, захранването и климатиците — иначе после се пробива вече изолираната фасада.

Канализацията продължава в двора — до уличния канал или до септичната яма. Изкопът и тръбите там се правят преди настилките около къщата; в ценоразписа това е „Копаене и прокарване на ВиК“ — 48,32 € / л. м за труд.

Ел. точката — контакт, ключ или излаз за лампа — е 32,21 € за труд, а каналът до нея в тухлена стена е 6,98 € на л. м за труд. Колко точки ще има къщата, зависи от стаите и уредите и се уточнява на огледа.

Двор

Кабели

4. Топлоизолация и дограма

Дограмата се сменя преди изолацията и преди вътрешните мазилки. Около новия прозорец отвън изолацията се обръща в шпалетите, отвътре те се измазват и шпакловат, а новите външни прагове се поръчват според дебелината на изолацията. Ако прозорците се сменят по-късно, всичко около тях се прави втори път.

Новата дограма е плътна и спира течението, с което старата къща се е проветрявала сама. След смяната стаите трябва да се проветряват редовно, иначе влагата от въздуха се кондензира по най-студените места — ъглите и шпалетите.

Фасадата се изолира, когато стените са сухи. Ако влагата идва от земята или от теч, първо се решава причината: изолацията върху влажна стена затваря водата вътре. Фасадните работи се правят в сухата и топла част на годината, затова понякога вървят успоредно с вътрешните. Плюсовете и минусите на външната изолация са в статията за топлоизолацията на външни стени.

Къщата губи топлина и през тавана. Когато над стаите има студено подпокривно пространство, над окачения таван се полага минерална вата — като в къщата в Банкя на снимките.

Вата

Таван

5. Вътрешни работи

Вътре редът е от грубите работи към финалните. Първо са новите стени, мазилката, замазката и окачените тавани, после шпакловката, плочките и боята, а накрая — настилките, вратите и финият монтаж на ключове, контакти и осветление. Мазилката и замазката трябва да изсъхнат, преди да се покрият със следващия слой.

Старите стени крият изненади. Мазилката често е куха — при почукване звучи на празно и се рони — и тогава се къртит до зидарията и се полага наново. Трудът по такава стена е повече от два пъти по-висок, отколкото по стена със здрава мазилка:

Подът е втората изненада. Старото дюшеме понякога може да се запази: „Циклене и омасляване на съществуваща подова настилка – дюшеме“ — 26,84 € / кв. м за труд. Ако дъските или гредите под тях са изгнили, демонтажът на дюшемето е 16,00 € / кв. м за труд, а основата под него се решава на огледа.

Новите преградни стени и тавани в старите къщи често са от гипсокартон — цените им по видове са в статията за гипсокартона. Банята и кухнята са отделни сметки: цялостният ремонт на баня обикновено е 4 000–9 000 € с труда и строителните материали.

Отпадъците от старите мазилки, плочки и подове са много. Изнасят се всеки ден, а колко курса със самосвал до депо ще са нужни, се преценява на огледа.

Преди

След

Как да планирате бюджета

Цената за цялата къща е сбор от етапите, които тя наистина изисква, затова не я смятаме на кв. м. В писмената оферта всяка дейност е с количество и цена, а строителните материали — лепила, хидроизолация, замазки, профили, гипсокартон, мрежи, грундове — са на отделен ред.

Оставете резерв. При стара къща част от работата се вижда едва когато се свалят керемидите, мазилката или подът. Такава допълнителна работа се описва, оценява и започва само след писменото ви одобрение.

Санитарията, сифоните и плочките избирате и купувате вие, а за вратите, настилките и кухнята се уговаряме в офертата. Изберете ги навреме: от санитарията зависят изводите за вода, а от кухнята — точките за уредите.

Често задавани въпроси

Може ли ремонтът да се направи на етапи?

Да, стига редът да се спази: покрив и отводняване, инсталации, топлоизолация и дограма, вътрешни работи. Обратното излиза по-скъпо — нова боя под стар покрив или нова мазилка преди новите кабели се правят два пъти. Ако между етапите има пауза, първо затворете къщата отгоре.

Може ли да живеем в къщата по време на ремонта?

Не. Докато траят ремонтните дейности, къщата не е за живеене — има къртене, прах, нови инсталации, а водата и токът се спират за периоди. Срокът е записан в офертата и в договора, така че знаете отрано за колко време да се уредите.

Кога е най-добре да се ремонтира покривът?

В сухата част на годината — обикновено от пролетта до есента, при прогноза без продължителни валежи. При стара къща това определя и графика: когато покривът е готов преди студовете, вътрешните работи могат да продължат под него и през зимата.

Каква гаранция получавам?

Писмена: 72 месеца за покривната хидроизолация, 72 месеца за ВиК и електрическите инсталации и 24 месеца за останалия ремонт.

Колко време отнема ремонтът на стара къща?

Зависи от етапите, от площта и от времето навън, защото покривът и фасадата се правят в сухия сезон. Графикът по етапи — кой етап кога започва и кога свършва — се записва в офертата след огледа.

Ако имате стара къща и не знаете откъде да започнете, заявете оглед. Огледът е безплатен, отговаряме на запитване до 24 часа, а след огледа получавате писмена оферта по етапи. Как работим по къщите — от огледа до предаването — вижте на страницата за ремонт и реконструкция на къщи. Работим в София и до около 80 км от нея, както и във Варна, Бургас, Пловдив, Плевен и Благоевград.