Приемане на нов апартамент от строителя: чеклист преди ремонта

Приемането на нов апартамент е последният момент, в който лесно се вижда и доказва кое е дефект на сградата. Каквото запишете и снимате при предаването, остава за строителя. Каквото покрият шпакловката, плочките и настилките, после трудно се доказва — и поправката му става част от вашия ремонт.

„Строител“ тук наричаме фирмата, която ви предава жилището по договора — инвеститора или продавача. Чеклистът по-долу не е правен съвет: договорът, нотариалният акт и плащанията са въпрос към нотариуса или към юрист. Какво следва след приемането, описахме в статията за ремонта на ново жилище.

Преди

След

Снимките са от нашия обект апартамент в нова сграда, сниман от голите стени до края на довършителните работи.

Документите: какво да поискате

Първият въпрос е дали сградата е въведена в експлоатация — в разговорния език „има ли Акт 16“. За много нови жилищни сгради документът е разрешение за ползване, което ДНСК (Дирекцията за национален строителен контрол) издава въз основа на протокол обр. 16 на държавна приемателна комисия — оттам и името. Попитайте продавача с какъв документ е въведена сградата и поискайте копие, а какво означава той за сделката и за кредита — нотариуса или юрист.

Поискайте още:

• Договора с описанието на жилището — в какво състояние се предава, например „на шпакловка и замазка“, и какви са дограмата, вратата, радиаторите и изводите. С него сравнявате това, което виждате.
• Чертежите — разпределението и схемите на ел. и ВиК инсталацията. По тях сверявате изводите, а при ремонта се знае къде минават кабелите и тръбите.
• Приемо-предавателния протокол за забележките — с екземпляр за вас, подписан от двете страни.
• Инструкциите и гаранционните карти за дограмата, вратата, радиаторите и домофона, ако има такива, и ключовете — с бройката им в протокола.

Какво да носите на огледа

Не е нужна специална техника. Елате през деня и не бързайте: каквото пропуснете сега, после ще трябва да доказвате.

• Права лата — алуминиева, около 2 м — и ролетка.
• Нивелир или лазер, ако имате.
• Фенер: светлина, пусната отстрани по стената, показва вълните.
• Разпечатан план на жилището и химикал — за да номерирате забележките.
• Зарядно или малка лампа — за контактите, ако са монтирани и има ток.

Чеклист: какво да проверите и как

Минете жилището стая по стая, във всяка — по един и същи ред. Всяка забележка получава номер на плана, снимка и ред в протокола.

1. Стени и тавани. Поставете латата хоризонтално, вертикално и по диагонал на няколко места и вижте процепа между нея и стената; огледайте и ъглите. Колко неравност е приемлива, зависи от договора и от това какво ще има отгоре: голямата плочка и тапетът искат по-равна основа от боята.
2. Пукнатини и петна. Огледайте стените и таваните с фенер отстрани; всяка пукнатина и всяко петно — с номер и снимка. Дали пукнатината е само в мазилката, преценява строителят, а при съмнение — инженер-конструктор.
3. Подът. С латата и нивелира вижте дали замазката е равна и дали подът е на едно ниво между стаите и пред балконската врата — от това зависи дали паркетът и голямата плочка ще легнат без изравняване.
4. ВиК изводите и водомерите. Сверете изводите с чертежа — за мивките, тоалетната, душа или ваната, пералнята и съдомиялната. Вижте дали са затапени и сухи и дали в канализационните няма строителни отпадъци. Стига ли се до водомерите и спирателния кран и спира ли той водата?
5. Ел. изводите и таблото. Пребройте конзолите за контакти и ключове, както и изводите за лампи, и ги сверете с чертежа, заедно с отделните линии за фурната, плота, бойлера, пералнята и климатиците. Вижте дали таблото е с капак и дали предпазителите са надписани. Ако контактите са монтирани и има ток, пробвайте ги.
6. Вентилацията. Как се проветряват баните, тоалетната и кухнята — отвор към шахта или канал за вентилатор — и свободни ли са отворите? Лист тоалетна хартия пред отвора се привлича към него, ако шахтата тегли. Попитайте и къде е изходът за аспиратора.
7. Прозорците и балконските врати. Отворете и затворете всяко крило във всички режими. Огледайте уплътненията, обкова, стъклата, профилите, фугата към стената и подпрозоречните дъски. Петна под прозореца може да значат, че влиза вода.
8. Щрангът и ревизиите. Щранговете — вертикалните тръби за вода и канализация — по правило са обща част на сградата. Вижте дали до тях се стига през ревизионен отвор: до крановете и водомерите, ако са там, и до ревизията на канализацията, ако на етажа ви има такава. Шахта без отвор е забележка за протокола.
9. Влагата. Петна, мухъл, бели солни петна и конденз — по стъклата, в ъглите към фасадата, по таваните под тераси и под покрива. На балкона налейте малко вода и вижте дали се оттича към отводнителя. Мухълът може да е от строителната влага, но и от теч — затова се записва, преди някой да го боядиса.
10. Радиаторите и входната врата. Радиаторите — по проекта и без следи от теч; ако отоплението работи — затоплят ли се. Вратата — заключване, уплътнение, повреди, ключове; домофонът и звънецът, ако са свързани.

Снимайте всичко

Снимките са вашето доказателство за състоянието при предаването и работен материал за ремонта:

• Във всяка стая — общ кадър от вратата, после всяка стена, таванът и подът.
• Всеки дефект — отблизо и от разстояние, с ролетката или латата в кадъра.
• Всеки извод — с ролетка до него: височина от пода и разстояние до ъгъла. Тези снимки ще ви трябват и за кухнята, и за мебелите.
• Водомерите, електромерът и уредите за отчитане на топлината — с показанията; прозорците и вратите — с кратко видео.
• Един и същ номер на забележката — в протокола, на плана и в името на снимката.
• Изпратете снимките на продавача по имейл заедно с протокола и пазете оригиналите. Така остава следа какво сте му показали.

Кое поправя строителят и кое влиза в ремонта

Мярката е договорът. Каквото не отговаря на него или на чертежите, е повредено или не работи, е за строителя и се записва в протокола. Каквото отговаря, но го искате другояче — повече контакти, друго разпределение, по-равни стени за тапет или голяма плочка, — влиза в ремонта и в офертата за него.

Забележките в протокола са основата да поискате поправка — запишете в него и срока за поправките, който уговорите. За дефекти, които излязат по-късно, правата ви зависят от договора и от закона; при спор се посъветвайте с юрист. И не покривайте нищо, което строителят тепърва ще поправя: пукнатина или петно от теч под нова шпакловка после трудно се доказват.

След приемането: редът до ремонта

Последователността при ремонт на ново жилище започва преди първия работен ден:

1. Протокол със забележките, номерата им и снимките.
2. Поправките на строителя — първо течовете, влагата, пукнатините и фугите около прозорците, защото ремонтът ще ги покрие.
3. Оглед или ориентировъчна оценка по снимки, после писмена оферта по дейности.
4. Решенията преди старта: кухнята и мебелите, допълнителните ел. и ВиК точки, банята и осветлението.
5. Ремонтът по етапи — от шпакловка до ключ: ел. и ВиК, банята, шпакловката и боята, настилките, вратите и кухнята, финият монтаж.

Колко струва довършването, сметнахме в статията за цената на ремонта на нов апартамент, а етапите на истински обект показахме в апартамента в нова сграда — от голите стени до ключ.

Как работим в ново жилище

При ремонт на ново жилище на огледа гледаме същото — равнините, изводите, таблото, вентилацията и щранга, — защото от тях зависят обхватът и цената. Ако видим нещо, което прилича на дефект на сградата, ще ви го покажем, за да го поискате от продавача преди началото.

Огледът е безплатен, офертата е писмена, а цените за труд по дейности са в ценоразписа. Гаранцията за нашата работа е писмена: 24 месеца за ремонта и 72 месеца за ВиК и електрическите инсталации.

При договор, подписан до 31.12.2026 г., важи отстъпката от 10% от цялата оферта — и за труда, и за материалите, които доставяме, — включително за вече изпратени оферти. Самият ремонт може да започне и през 2027 г.

Често задавани въпроси

Кога мога да започна ремонта?

Когато протоколът е подписан, всичко е снимано и строителят е поправил това, което ремонтът ще покрие. Работите, които не засягат забележките, може да започнат и по-рано. Паркетът, ламинатът и тапетите идват, когато основата е достатъчно суха — влажността се мери, а допустимата е в указанията на производителя.

Може ли да огледате апартамента, преди да го приема?

Да, ако имате достъп до него. Огледът е безплатен и е за офертата за ремонта. Той не е техническа експертиза на сградата и не замества вашата проверка и протокола с продавача.

Ако вече имате ключовете, изпратете няколко снимки през оферта от снимки за ориентировъчна оценка или заявете безплатен оглед на 0888 802 618. Работим в София и до 80 км от нея и отговаряме на запитване до 3–4 часа.